Grilagem de Terras e Judiciário

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Grilagem de Terras e Judiciário

Grilagem de Terras e Judiciário

O Poder Judiciário e o uso de áreas griladas para o pagamento de débitos civis, tributários e trabalhistas

O título deste post foi proposital. A intenção é chamar atenção para uma situação muito séria e, infelizmente, corriqueira no nosso Judiciário: quando um imóvel rural grilado, ou seja, sem uma titulação de terras legalmente concedida pelo Poder Público competente, passa a ter uma aparente legalidade na sua regularidade fundiária em virtude de uma sentença judicial.

Isto ocorre? Muito!

Quer ver?

A Regra #1

Antes, porém, quero te explicar (ou relembrar) a chamada Regra #1:


“Toda área de terras tem origem no patrimônio público, que a transfere a um terceiro (particular ou ente público) desde que atenda os requisitos previstos na legislação.”

É a partir desse ponto de partida (titulação) que se deve construir uma cadeia sucessória legal e hígida sobre um determinado imóvel rural, que tem no Cartório de Registro de Imóveis os registros dos atos de sucessão que contam o histórico do tráfego imobiliário.

Grilagem de Terras e Judiciário

Grilagem de Terras e Judiciário

Sucessão lógica e legal

Como se vê na figura, o Estado retira, destaca do seu patrimônio uma área e a transfere a propriedade a um terceiro “A” que, por sua vez, a aliena no todo a “B”, que depois passa a “C” que, por fim, doa a “D”.

Se fizermos o caminho inverso, fica plenamente possível entender que “D” comprou de quem tinha legitimidade para vender. E, esta legitimidade remonta à primeira transferência: do Estado para “A” por uma alienação (venda ou doação) válida de determinada área rural representada por uma titulação (forma).

Então basta ter qualquer título desde que seja concedido pelo Poder Público?

É importante alertar para o tipo de titulação que consta nessa primeira transferência. Não é porque consta no início da cadeia um título de terras concedido pelo Estado que se operou a transferência do domínio porque deve-se levar em conta dessas duas informações fundamentais:

 

a. se quem deu esse título poderia tê-lo concedido: se tinha competência legal para tanto1 e, com isso, não estar retirando terras do patrimônio de outro ente público como se seu fossem, que não lhe pertences, e passando a terceiros2;

b. não é qualquer título que transfere a propriedade: não é porque existe um título de terras encabeçando a história sucessória do imóvel que significa que está tudo certo, que ele transfere o domínio para o particular. Nem todo título tem essa força legal (natureza jurídica), então, é importante você conhecê-los3.

Grilagem: apropriação ilegal de áreas públicas via registro de imóveis

Então, em um imóvel rural em que no registro imobiliário não conste o título de origem, este imóvel continua público, afinal não se operou o destacamento, a retirada legal do patrimônio público daquela parcela de terras em favo de um particular “A”, o que por ato contínuo contamina todo o restante da cadeia sucessória (de “B” a “D”). Em outras palavras, quem faz isso se apropria, transaciona, negocia e livre dispõe de bem público imóvel:

Grilagem de Terras e Judiciário

Grilagem de Terras e Judiciário

Em outras palavras, temos uma das formas típicas da prática de Grilagem de Terras Públicas.

Como ocorre o uso de imóvel grilado para pagar dívida pública

Agora, se esse mesmo imóvel do exemplo anterior, sem titulação na origem feita pelo Estado, é apresentado para pagar uma dívida de natureza civil, trabalhista ou tributária4?

Assim, consta no registro de imóveis que “A” foi o titular original do imóvel, nunca tendo recebido o mesmo do Estado, mas conseguiu matriculá-lo e vendê-lo a “B” que, em seguida, alienou a “C” que nos últimos anos acumulou uma grande dívida tributária federal.

Para tentar se defender e, na pior das hipóteses, se livrar ou pagar o débito de forma menos traumática, indicou como bem à penhora no processo judicial de cobrança esta área sem origem em uma titulação do Estado, porém, que possui um registro de imóveis ainda que ilegal.

A arrematação em leilão de área rural grilada

Julgada procedente a execução fiscal e sem nunca ter feito uma análise dominial do imóvel, o referido bem foi levado à leilão pela Justiça (“J”) para que, com o valor arrecadado, fosse paga a dívida tributária perante a União.

Grilagem de Terras e Judiciário

Grilagem de Terras e Judiciário

Ora, na verdade, o que é o bem arrematado por “D” para pagar a dívida pública federal?

É um bem público que é integrante do patrimônio do Estado-membro, do Município ou da própria União.

Em outras palavras, estamos diante do caso em que: um bem público que foi utilizado para pagar uma dívida de um particular que se apropriou ilegalmente desse patrimônio diretamente ou por sucessão.

O uso indevido de bem de terceiros para pagar dívida: ilegitimidade e ilegalidade

Qual era a justificativa de quem defendia que não havia nada de ilegal?

Era que com o registro da arrematação e da adjudicação em hasta pública com fundamento no art. 530 do Código Civil anterior5. Dessa forma, o Judiciário era levado a “esquentar” o imóvel, dar-lhe aparente legalidade.

Mas onde estaria o vício? Na oferta pelo devedor ou penhora forçada de bem imóvel que não pertence ao devedor para pagar suas dívidas.

É a mesma coisa que oferecer para pagar uma dívida pessoal o carro do meu irmão. É um absurdo? Sim, mas é o que acontece com os bens imóveis rurais.

Saber da grande ocorrência de grilagem de terras no Brasil não é suficiente para adotar medidas preventivas

O Poder Judiciário tem mais cautela em analisar o documento de um carro do que uma área de terras. Não há comparação a diferença de tratamento. Dá àquilo que consta no registro de imóveis plena e incontroversa presunção absoluta de legalidade e veracidade mesmo sabendo dos inúmeros casos de grilagem de áreas públicas por particulares.

Por isso, uma reflexão se faz premente:


“Quantas áreas públicas acobertadas por registros imobiliários irregulares foram utilizadas para pagar dívidas tributárias, trabalhistas, previdenciárias ou civis nos últimos 30 anos6?”

Muitas áreas públicas foram e continuam sendo utilizadas para esse fim. E lembro que não apenas no Pará de onde escrevo, mas no Brasil inteiro porque é uma realidade nacional.

Nestes 10 anos de atuação na área fundiária, somente vi um juiz trabalhista solicitar pesquisa sobre a existência de titulação. Nenhuma outra consulta nesse aspecto.

Por que isso ocorre?

Tudo porque o Poder Judiciário não adota as medidas acautelatórias de análise da cadeia dominial buscando saber se realmente ocorreu uma titulação feita pelo Estado, se aquela área corresponde à área do título concedido e houve uma sequência lógica e legal nas transmissões.

Tenho certeza que se isso for feito o Poder Judiciário aumentará a sua contribuição no combate à grilagem de terras públicas e o seu uso para pagar dívidas de terceiros com bem público.

Como se orientar?

Para isso, sugiro aos juízes os seguintes passos quando um bem imóvel for oferecido à penhora:

Grilagem de Terras e Judiciário

Grilagem de Terras e Judiciário

Grilagem de Terras e Judiciário

Portanto, demonstrou-se que não apenas os juízos das varas especializadas agrárias devem conhecer essa matéria, e sim também todos aqueles juízos comuns ou não, singulares ou colegiados, que de alguma forma presidem processos judiciais em que se utilizam terras para o pagamento de dívidas de qualquer natureza ou na partilha de bens.

[1] Em breve te explicarei sobre essas competências dos órgãos fundiários em quadro muito sucinto e resolutivo.

[2] A rotina nos órgãos fundiários me permitiu presenciar casos em que a União titulou terras pertencentes ao Estado do Pará e vice-versa; ou, o Município concedendo títulos em terras da União ou do Estado.

[3] Já fizemos um levantamento em que identificamos mais de 40 espécies de títulos de terras na Amazônia dos quais nem 15% transfere a propriedade do Estado para um terceiro particular ou não.

[4] Também se enquadram nesta situação dívidas de qualquer outra natureza, como a previdenciária; ou, ainda, questões em que envolvem o arrolamento e inventário de bens para partilha ou pagamento de credores de falência, por exemplo.

[5] O Código Civil de 2002 não trouxe dispositivo correspondente.

[6] A referência a 30 anos coincide com o ano da publicação da Constituição Federal de 1988, somente para fixar de um marco temporal escolhido aletoriamente, mas que leva o autor a imaginar a grandeza do problema em relação a isso nesse período.

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